為了規范物業管理小區業主委員會活動，加強對業主委員會的監督管理，充分發揮業主委員會作用，2021年7月，河源市源城區人民政府出臺了《源城區加強小區業主委員會建設暫行辦法》，為進一步宣傳、貫徹落實好該辦法，現解讀如下：
一、制定背景
（一）背景
2019年11月6日，河源市源城區人民政府出臺了《源城區人民政府關于規范源城區住宅小區物業管理工作的實施意見》（源府發〔2019〕15號），進一步規范了源城區物業管理工作，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善了人居環境，促進和諧社區建設，也明確了各部門職責，源城區住房和城鄉建設局為全區住宅小區物業管理的行政主管部門，負責制訂住宅小區物業管理有關制度等。近年來，在實施過程發現一些問題，如業主大會和業主委員會職責履行不到位、業主難以實現自我管理、物業小區業主委員會亂象問題嚴重等。
（二）意義
《源城區加強小區業主委員會建設暫行辦法》的出臺，對促進和諧社區建設，維護社會穩定具有重要意義；進一步規范物業管理小區業主委員會活動，加強對業主委員會的監督管理，充分發揮業主委員會作用。
二、制定依據
《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《源城區人民政府關于規范源城區住宅小區物業管理工作的實施意見》（源府發〔2019〕15號）
三、主要內容
（一）制度內容
一是明確業主權利和義務。二是明確業主（代表）大會、業主委員會、籌備組的組成制度。三是明確業主代表、業主共同決定事項、業主（代表）大會投票方式、業主委員會職責及換屆選舉、業主委員會委員、候補委員及候選人條件。四是明確矛盾糾紛調解原則、解決途徑。五是強化業主大會、業主委員會的監督與管理。
（二）確立的主要制度和措施
1.建立業主代表制度。鼓勵規模較大且條件較好的物業管理區域，建立業主代表制度。具體指業主可以以書面委托的形式或者業主推薦的形式推舉業主代表，約定由業主代表在一定期限內代其行使對物業管理區域內公共管理事項的表決權。
2.業主（代表）大會會議表決采用記名投票的方式。業主（代表）大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。業主（代表）大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
3.業主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議。業主（代表）大會定期會議應當按照業主（代表）大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。業主委員會應當于會議召開十五日前將業主（代表）大會會議時間、地點、議題和議程告知業主，并報告社區和小區黨支部。
4.經業主（代表）大會會議依法選舉產生的業主委員會是業主（代表）大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，促進小區和諧。
5.專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主（代表）大會應當續籌專項維修資金，續籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。續籌的方式、金額等具體事項由業主（代表）大會決定，并由業主委員會負責組織實施。
尚未成立業主（代表）大會的，由街道辦事處、社區指導監督物業服務企業組織實施。未按時足額續籌的，業主委員會應當以書面方式督促限期續籌；逾期仍未足額續籌的，業主委員會或物業服務企業可以在物業管理區域內采取公布欠繳業主名單等方式催交。
6.建立業主委員會成員、業主代表競選承諾制度。候選人要圍繞本小區發展目標，介紹履行職責設想，向業主作出承諾，回答業主提出的問題，進行公平競選。
7.業主（代表）大會和業主委員會可以聘請專職工作人員擔任執行秘書，處理業主（代表）大會和業主委員會的日常事務，并在業主（代表）大會議事規則中明確其工作職責、工作時間、工作內容和薪資報酬。社區居委會也可以派出工作人員擔任小區秘書，協助業主委員會工作。
8.對糾紛涉及業主共同利益的，侵權一方經調解拒絕停止侵權行為的，業主委員會經業主（代表）大會授權，可委托律師提起訴訟，所需費用可從小區公共收益中支出。
9.業主委員會可以持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和經營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理。貪污、私分、挪用、侵占業主共有資金和經營性收益的，應當立即返還。給業主造成重大損失的，應當承擔賠償責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
10.建立業主委員會財務審計制度。鎮人民政府（街道辦事處）可聘請第三方審計機構對業主委員會任期內資金使用情況等進行責任審計。每一屆業主委員會在任期內必須接受一次審計。對于百分之二十以上業主或半數及以上業主委員會成員強烈反映有財務問題的，鎮人民政府（街道辦事處）經調查認為需要審計的，可對其資金使用情況進行專項審計。
11.鼓勵業主委員會利用現代科技手段、互聯網平臺等，做好重要事務的公示公開，開展重大事項的民主協商、民主監督和意見征詢，組織小區鄰里互幫互助，進行網上公開投票表決等，提高工作效率。
12.鎮人民政府（街道辦事處）要建立物業管理聯席會議制度。協調處理前期物業管理、業主（代表）大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業服務中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由鎮人民政府（街道辦事處）負責。
四、專業術語解讀
（一）業主：依法登記取得建筑物專有部分所有權的人應當認定為業主。因房屋買賣、房屋征收補償等法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
（二）業主代表大會：業主大會會議以業主代表參加的形式召開的。
五、實施時間
本辦法自發布之日起一個月后施行，有效期3年。
六、解讀部門及聯系方式
解讀部門：源城區住房和城鄉建設局，聯系電話：0762-3321159。
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